1.Dồn dập giải cứu
Ngay từ đầunăm, hàng loạt kiến nghị của các hiệp hội, các tổ chức và kể cả của các bộ,ngành đã được đưa ra với mong muốn “giải cứu” cho thị trường bất động sản quacơn bĩ cực, vốn đã kéo dài trong suốt cả năm 2011.
Từ nửa saunăm 2012 trở đi, mật độ các kiến nghị, đề xuất thậm chí còn trở nên dồn dậphơn, bởi theo quan điểm của không ít người, năm nay, bất động sản đang ở vàothời kỳ trọng bệnh, nếu không cấp bách giải cứu thì có nghĩa những hệ lụy cóthể còn kéo dài trong nhiều năm sau.
Với cơ quanquản lý, việc giải cứu bất động sản thông qua các chính sách như: giảm, giãnthuế, cho nợ tiền sử dụng đất, chia nhỏ căn hộ… được kỳ vọng giúp các doanhnghiệp bất động sản có thể hạ giá bán, từ đó khơi thông đầu ra, tạo thanh khoảnvà quay vòng đồng vốn cho doanh nghiệp.
2.Nóng “căn hộ 10 triệu đồng/m2”
Một trongnhững tâm điểm của thị trường năm qua là những tranh cãi xoay quanh câu chuyệngiá căn hộ chung cư ở mức nào thì hợp lý. Ngọn nguồn của tranh cãi này bắt đầutừ khi Xí nghiệp Xây dựng tư nhân Số 1 Lai Châu – chủ đầu tư dự án Đại Thanh(Thanh trì, Hà Nội) – tung ra thị trường một lượng căn hộ nhất định với giá chỉcó 10 triệu đồng/m2. Ngay lập tức, thị trường bất động sản ít nhiều được “hâmnóng”.
Độ nóng củadự án Đại Thanh không chỉ hiện diện trên thị trường, giữa những người mua,người bán, mà còn giữa các chủ đầu tư với nhau. Ngay sau khi chủ đầu tư ĐạiThanh công bố mức giá 10 triệu đồng/m2, không ít chủ đầu tư có dự án xung quanhkhu vực đó hoặc cùng phân khúc đã lập tức “ném đá”, cho rằng đó là hành động phágiá thị trường, triệt hạ đối thủ.
Tuy nhiên,nhiều chuyên gia trong ngành khẳng định “nhà giá 10 triệu đồng/m2 hoàn toàn cóthể làm được, thậm chí thấp hơn cũng có thể được, nếu doanh nghiệp biết tiếtgiảm chi phí, sử dụng công nghệ tiến tiến…”.
Câu chuyệnnày dường như một lần nữa minh chứng cho việc, vì sao nhiều doanh nghiệp bấtđộng sản trong suốt thời gian dài vừa qua không bán được hàng, đồng loạt kêukhó, nhưng khó đến mức phải phá sản thì chưa thấy ai.
3.Chuyển nhượng, mua bán dự án
Năm 2012,như đã nói ở trên là năm khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Và cũng vìkhó khăn nên xu hướng bán tháo, chuyển nhượng dự án lại trở nên sôi động hơnbao giờ hết. Lý do đơn giản là chủ đầu tư không đủ kiên nhẫn hay chính xác hơnlà không thể xoay được vốn để tiếp tục ôm dự án, chờ đến khi thị trường khởisắc đi lên.
Hàng loạtvụ chuyển nhượng, sang tên dự án được diễn ra âm thầm lẫn công khai, song nếuđể ý kỹ, việc chuyển nhượng dự án vẫn diễn ra chủ yếu tại thị trường phía Nam ,đặc biệt là tại Tp.HCM, khi doanh nghiệp nơi đây được cho là linh hoạt hơn cácđồng nghiệp miền Bắc rất nhiều.
Có thể điểmqua một số vụ chuyển nhượng đáng chú ý trên thị trường trong năm qua như: dự ánsân golf tại huyện Nhà Bè, dự án New Pearl Residences (Tp.HCM), khách sạnCentury (Huế), Công ty Cổ phần Địa ốc Dầu khí bán đấu giá dự án Petro VietnamGreen House tại quận Thủ Đức, Tp.HCM…
Còn ở miềnBắc, dù không diễn ra cảnh mua bán dự án rầm rộ như phía Nam, song chỉ với mộtvài vụ mua bán bất động sản trong năm cũng đã tạo được sự chú ý của dư luận nhưvụ công ty Hanel mua lại khách sạn Daewoo, Tập đoàn Viễn thông Quân đội(Viettel) mua lại tòa văn phòng Crow Plaza từ Công ty TNHH Trần Hồng Quân, ngânhàng Techcombank mua lại tháp B Vincom của Vingroup…
4.Ngân hàng đua kích cầu bất động sản
Đằng sau sựphát triển ồ ạt của các dự án bất động sản thời hoàng kim, có sự góp sức khôngnhỏ của các nhà băng. Thậm chí, với nhiều dự án, ngân hàng mới chính là ông chủthực sự, khi phần vốn họ góp, cho vay lên tới 80 – 90% tổng vốn đầu tư.
Thế nên,khi dự án không bán được hàng, các ngân hàng cũng như ngồi trên đống lửa. Giảipháp được hầu hết các ngân hàng lựa chọn là kết hợp với các chủ đầu tư tung racác gói cho vay đối với khách hàng vay mua nhà với lãi suất khá”sốc”, thậm chí có dự án giảm xuống 0% với kỳ vọng sẽ tăng thanhkhoản, đẩy mạnh hàng tồn.
Động tháicủa các ngân hàng có thể được coi là những chia sẻ với các chủ đầu tư lẫn ngườimua nhà, trong bối cảnh kinh tế vẫn ngập trong khó khăn. Nhưng, cũng có thể xemlà hành động bất đắc dĩ, khi một lượng vốn rất lớn đang bị chôn chặt trong cácdự án bất động sản, gây rủi ro cho cả hệ thống ngân hàng.
5.Tràn lan dự án bỏ hoang
Những khuđất trống, cỏ mọc ngút đầu người hoặc có sử dụng nhưng cũng chỉ làm bãi trôngxe, sân bóng, quán bia… là những gì người dân tại các đô thị lớn dễ nhận thấytrong suốt một năm qua.
Những khuđất này đều đã có chủ đầu tư, song cứ qua mỗi năm, việc khất lần, gia hạn lạitái diễn.
Mới đây, HàNội đã có động thái mạnh tay khi ra quyết định chỉ đạo các đơn vị chức năngtiến hành thu hồi đất dự án của hàng loạt doanh nghiệp với tổng diện tích lêntới 8,2 triệu m2. Lý do thu hồi, theo thành phố, phần lớn vẫn là do đất đã giaoquá lâu nhưng chủ đầu tư không triển khai dự án, một số khác là vi phạm phápluật về đất đai.
Cho dù,theo quan sát của Trưởng ban Pháp chế Hội đồng Nhân dân thành phố Hà Nội, ôngNguyễn Hoài Nam, thì thành phố vẫn còn quá “nhẹ tay” trong việc thu hồi dự ánbỏ hoang, trong khi cưỡng chế, thu hồi đất của dân để giao cho doanh nghiệp thìlại làm rất quyết liệt.
6.Khiếu kiện bùng phát
Kiện cáo,tranh chấp trong lĩnh vực nhà ở, bất động sản là điều không mới. Nhưng trongnăm 2012, khi mọi việc đều “không được như ý” với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng,giới đầu tư thì khiếu kiện, tố cáo càng có thêm cơ hội để sinh sôi nảy nở.
Chuyệnkhách hàng kiện chủ đầu tư vì tự ý tăng giá bán, chậm tiến độ hay tranh chấp vềmức phí dịch vụ… đã là “thường ngày ở huyện”. Thông tin tranh chấp, khiếu kiệntại dự án A, dự án B… xuất hiện đều đặn trên các mặt báo.
Trong nămqua, lần đầu tiên, giới đầu tư bất động sản Hà Nội đã chứng kiện một vụ kiệnphá sản giữa một doanh nghiệp và một chủ đầu tư bất động sản có dự án khá lớntại Sơn Tây, Hà Nội. Lý do bị kiện phá sản là chủ đầu tư này có dấu hiệu mấtkhả năng thanh toán một số khoản nợ đến hạn.
Theo nhiềuchuyên gia, dù chỉ là vụ việc đầu tiên, song với diễn biến của thị trường hiệnnay, nếu không được cải thiện, rất có thể, trong thời gian tới, hàng loạt chủđầu tư bất động sản có thể phải đối mặt với các đơn kiện tương tự nói trên, đặcbiệt là từ các ngân hàng thương mại.
7.Vỡ mộng tập đoàn
Sau mộtthời gian được Chính phủ cho tiến hành thí điểm hoạt động, nhiều tập đoàn kinhtế đã bộc lộ yếu kém trong sản xuất kinh doanh và quản trị vốn, nhân lực, hiệuquả thu về không tương xứng với nguồn lực được nhà nước giao. Chính vì vậy,hiện chủ trương của Chính phủ là chỉ giữ lại từ 5 – 7 tập đoàn, thay vì con số13.
Đáng chú ý,hai tập đoàn xây dựng, bất động sản lớn lại chính là hai cái tên được “lựa chọn”đầu tiên trong cuộc thanh lọc. Đầu tháng 10/2012, quyết định về việc chính thứcdừng thí điểm hai tập đoàn, gồm Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) và Tậpđoàn Công nghiệp Xây dựng Việt Nam (VNIC) đã chính thức được ban hành.
Lý giải choviệc “giải tán”, Phó chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Phạm Viết Muôn cho hay, cảhai tập đoàn nói trên không đạt được mục tiêu đề ra, đặc biệt là về hiệu quảsản xuất kinh doanh, do vậy không nên tiếp tục duy trì.
8.Giá bất động sản giảm mạnh
Trào lưugiảm giá bán, bán tháo dự án đã diễn ra từ cuối năm 2011, xuất phát từ một sốdự án tại Tp.HCM, sau đó lan dần ra các dự án tại Đà Nẵng, Hà Nội…
Ngoài cáchgiảm giá “sốc” như dự án Đại Thanh, nhiều dự án bất động sản khác tạiHà Nội, Tp.HCM lại chọn cách giảm giá có phần “kín” hơn, thông qua các chươngtrình ưu đãi, khuyến mại, tặng xe, tặng quà… Một số doanh nghiệp lại chọnphương thức bán nhà xây thô để giảm một khoản tiền lớn cho khách hàng.
Theo khảosát của chúng tôi và một số công ty nghiên cứu thị trường, giá bất động sảntrong năm qua đã giảm trung bình khoảng 30% so với năm 2011. Thế nhưng, sauhàng loạt động thái “xuống nước” của chủ đầu tư, thị trường dường như vẫn chưacó nhiều chuyển biến tích cực, bởi khách hàng có chung tâm lý đợi giá giảm thêmnữa.
9.”Hà hơi” cho nhà thu nhập thấp
Người dânkhi mua một căn nhà để sinh sống sẽ chịu chi phối của hai yếu tố: giá bán và vịtrí.
Do nhiều lýdo khác nhau, chủ trương giúp đỡ người khó khăn về nhà ở tại các đô thị dườngnhư lại đang đi vào ngõ cụt khi mà cả hai yếu tố trên đều không thuyết phụcđược người mua nhà.
Hầu hết cácdự án nhà thu nhập thấp hiện nay đều nằm xa khu vực trung tâm, xa bệnh viện,trường học… Đó là chưa kể một số dự án thiếu hẳn hạ tầng kỹ thuật, xã hội khiếnngười dân khi tìm hiểu đã lắc đầu ngao ngán.
Giá bán củahầu hết các dự án nhà thu nhập thấp hiện nay lại không hề thấp chút nào, phổbiến ở mức 12 -13 triệu đồng/m2, cao hơn cả mức giá nhà thương mại tại dự ánĐại Thanh đã nói trên.
Trước thựctế đó, Bộ Xây dựng cho biết đang soạn thảo để trình Chính phủ nghị định về quảnlý nhà ở xã hội, trong đó có nhiều điều khoản nới lỏng, tạo điều kiện cho ngườimua nhà thu nhập thấp với mong muốn kích thích nguồn cầu, như: cho bán nhà sau5 năm, thu nhập 9 triệu đồng thay vì 4 triệu/tháng…
Bộ cũng chobiết, đang tìm cách để giá nhà thu nhập thấp có thể giảm thêm nữa, tối đa chỉ11 triệu đồng/m2. Cùng với đó, hàng chục nghìn tỷ đồng cũng đã được các ngânhàng rót hoặc cam kết tài trợ cho các dự án xây nhà thu nhập thấp.
10.”Câu hỏi triệu đô”
Thị trườngbất động sản khó khăn, trầm lắng kéo dài. Giới đầu cơ gần như đã tháo chạy hoàntoàn khỏi thị trường, trong khi các chủ đầu tư cũng tỏ ra chán nản. Trong suốthai năm qua, nhiều dự báo về xu hướng thị trường đã được các chuyên gia, tổchức đưa ra… nhưng dường như đều “trật lất”.
Gần đây,trong giới đầu tư bất động sản xuất hiện một câu hỏi bi hài, rằng “bao giờ thịtrường chạm đáy?” và ước lượng cho đáp áp cho câu hỏi này, nếu chuẩn xác phảitrị giá triệu USD, bởi chỉ khi có câu trả lời chính xác, họ mới có thể yên tâmđể chinh phục những mục tiêu mới hay tháo chạy khỏi thị trường nếu đáy còn xavời phía trước.
Từ 2 – 3năm trước, câu hỏi này cũng đã được đưa ra với vô vàn đáp án khác nhau, phầnlớn cho rằng thị trường sẽ chạm đáy vào giữa năm 2012, sau đó sẽ ấm dần lên vàonửa cuối năm. Thế nhưng, diễn biến của thị trường hiện tại như thế nào thì aicũng đã rõ.