I) TÓM TẮT NGHỊ ĐỊNH 226/2025/NĐ-CP (ban hành 15/8/2025) Sửa đổi – bổ sung các quy định về giá đất, bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, đăng ký – cấp sổ, quy hoạch sử dụng đất, đất trồng lúa và phân cấp quản lý đất đai.
1. Sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP về giá đất
1.1. Làm rõ khái niệm “chuyển nhượng trên thị trường”
Nghị định bổ sung rằng giao dịch được coi là chuyển nhượng khi:
– Đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, hoặc
– Đã đăng ký biến động, hoặc
– Đã ký hợp đồng với chủ đầu tư (trừ mua bán nhà hình thành trong tương lai).
1.2. Quy định mới về thu thập thông tin giá đất
– Ưu tiên dữ liệu từ CSDL quốc gia về đất đai, CSDL giá, cơ quan thuế, đấu giá, sàn giao dịch.
– Giá mặt bằng chung = bình quân số học của các giá thu thập được.
– Khi nhiều nguồn cùng thời điểm → ưu tiên theo thứ tự: CSDL đất đai → CSDL giá → VP đăng ký đất đai → thuế → đấu giá → sàn BĐS → khảo sát.
1.3. Quy định chi tiết về lựa chọn thửa đất so sánh
– Không bị giới hạn bởi địa giới cấp xã.
– Có thể mở rộng ra ngoài tỉnh nếu giải trình rõ.
– Ưu tiên thửa gần nhất, tương đồng nhất, thời điểm gần nhất.
1.4. Quy định mới về tài sản gắn liền với đất (cây lâu năm, rừng trồng)
– Cây lâu năm: tính theo thu nhập còn lại của chu kỳ hoặc theo đơn giá bồi thường của tỉnh.
– Rừng trồng: theo quy định chuyên ngành; nếu chưa có → tính theo chi phí đầu tư thực tế hoặc đơn giá bồi thường.
1.5. Điều chỉnh giá thửa đất so sánh
– Điều chỉnh giá trị tuyệt đối trước, tỷ lệ % sau.
– Lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn.
1.6. Quy định mới về phương pháp thu nhập và thặng dư
– Làm rõ cách thu thập dữ liệu cho thuê đất, thu nhập kinh doanh.
– Bổ sung chi tiết các loại chi phí được tính vào chi phí phát triển dự án.
– Quy định cách phân bổ chi phí hạ tầng khi dự án có nhiều loại hình giao đất/cho thuê đất.
1.7. Trách nhiệm cung cấp thông tin
– Các cơ quan phải cung cấp thông tin trong 05 ngày làm việc.
– Nếu lấy từ CSDL quốc gia → khai thác tại địa phương.
2. Sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường – hỗ trợ – tái định cư
2.1. Xử lý trường hợp thay đổi quy hoạch sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Chủ tịch UBND cấp xã được quyền điều chỉnh quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường.
2.2. Bồi thường cây trồng, vật nuôi
– Cây lâu năm thu hoạch nhiều lần → bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế nếu không xác định được sản lượng còn lại.
– Tỉnh được ban hành đơn giá khi chưa có quy trình chuẩn.
2.3. Chi phí đầu tư vào đất còn lại
– Công thức tính được quy định rõ (P = (P1+P2+P3+P4) × T2/T1).
– Các chi phí phải quy đổi theo giá thị trường tại thời điểm phê duyệt phương án.
2.4. Hỗ trợ đào tạo – chuyển đổi nghề
Áp dụng cả cho trường hợp đủ điều kiện cấp sổ nhưng chưa được cấp.
2.5. Quy định mới về tái định cư
– Người không đủ điều kiện bồi thường đất ở nhưng không có chỗ ở nào khác → được giao đất ở có thu tiền hoặc bố trí nhà ở.
– Thứ tự ưu tiên bố trí tái định cư:
– Ngay tại xã có đất thu hồi
– Xã khác tương đương
– Ưu tiên vị trí thuận lợi
3. Sửa đổi Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký – cấp sổ – thông tin đất đai
3.1. Quy định mới về đo đạc và xác nhận bản đồ.
UBND xã ký xác nhận bản đồ địa chính, trừ trường hợp phục vụ cấp sổ thuộc thẩm quyền xã.
3.2. Điều kiện năng lực tổ chức tư vấn điều tra đất đai
Quy định chi tiết về chuyên gia, kinh nghiệm, phòng thí nghiệm.
3.3. Ghi nợ tiền sử dụng đất
– Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ khi cấp sổ lần đầu.
– Thời hạn nợ kéo dài đến khi thực hiện giao dịch (chuyển nhượng, thế chấp…).
– Người nhận thừa kế thuộc hộ nghèo/cận nghèo được tiếp tục ghi nợ.
3.4. Xác định ranh giới thửa đất khi đo đạc lại
Nếu không có văn bản xử phạt lấn chiếm và người sử dụng đất cam kết → coi như ranh giới không thay đổi.
4. Sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP về quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất
4.1. Điều kiện tổ chức tư vấn lập quy hoạch
Quy định rõ số lượng chuyên gia, kinh nghiệm tối thiểu.
4.2. Gia hạn tiến độ sử dụng đất
– Dự án chậm 24 tháng → được gia hạn tối đa 24 tháng.
– Nếu giao đất theo tiến độ → tính riêng từng phần.
– Nếu quá hạn gia hạn vẫn không thực hiện → bị thu hồi.
4.3. Thu hồi đất – xử lý tài sản
Tài sản được định giá và hoàn trả phần còn lại sau khi trừ chi phí cưỡng chế, định giá.
4.4. Quy định về chuyển mục đích đất lúa, đất rừng
– UBND xã lập danh mục → UBND tỉnh chấp thuận.
– Trường hợp không lập dự án đầu tư → không cần thủ tục này.
5. Sửa đổi Nghị định 112/2024/NĐ-CP về đất trồng lúa
5.1. Kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng
– UBND tỉnh ban hành trước 30/11 hằng năm.
– UBND xã ban hành kế hoạch chi tiết trước 30/12.
5.2. Bóc tách tầng đất mặt khi chuyển đất lúa sang phi nông nghiệp
– Bóc tối thiểu 20 cm.
– Phải lập phương án sử dụng đất mặt.
6. Sửa đổi Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân cấp quản lý đất đai
6.1. Phân quyền mạnh cho cấp xã
Nhiều thủ tục trước đây cấp huyện làm → chuyển xuống cấp xã.
6.2. Bổ sung trách nhiệm về đấu giá đất
Cấp xã và cấp tỉnh đều có quyền phê duyệt phương án đấu giá tùy trường hợp.
6.3. Điều chỉnh các mẫu biểu, quy trình
Thay thế hàng loạt mẫu biểu cũ bằng mẫu mới.
7. Điều khoản chuyển tiếp
– Hồ sơ bồi thường chưa phê duyệt → áp dụng theo Nghị định mới.
– Hồ sơ giá đất đang làm → Chủ tịch UBND quyết định áp dụng quy định cũ hay mới.
– Dự án đã được chấp thuận chuyển mục đích đất lúa/đất rừng trước đây → tiếp tục thực hiện.
8. Hiệu lực
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025. Bãi bỏ Nghị định 96/2019 (khung giá đất) và Nghị định 26/2021.
II) GIẢI THÍCH
1. TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP
1.1. Giá đất được xác định sát thị trường hơn → chi phí dự án thay đổi mạnh
– Nghị định yêu cầu dùng dữ liệu thực tế từ: CSDL quốc gia về đất đai, CSDL giá, Thuế, đấu giá, sàn giao dịch
– Giá đất tính tiền sử dụng đất có thể tăng ở khu vực nóng. Nhưng ở nơi giao dịch thấp, giá đất có thể giảm, giúp doanh nghiệp dễ triển khai dự án.
– Tình trạng “xin – cho” trong xác định giá đất giảm vì dữ liệu minh bạch hơn.
1.2. Quy định chi phí phát triển dự án rõ ràng hơn → giảm tranh cãi với cơ quan thẩm định
– Nghị định liệt kê chi tiết các chi phí được tính vào giá đất: Chi phí hạ tầng, Chi phí phá dỡ, Chi phí thiết bị, Chi phí quản lý dự án, Chi phí tư vấn, khảo sát, bảo hiểm…
– Tác động thực tế:
– Doanh nghiệp dễ lập hồ sơ hơn.
– Giảm rủi ro bị loại chi phí → giảm tiền sử dụng đất phải nộp.
– Dự án được thẩm định nhanh hơn.
1.3. Dự án giao đất nhiều đợt → tính giá đất theo từng phần. Điều này rất quan trọng với các dự án lớn.
Tác động: Doanh nghiệp không phải nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án ngay từ đầu; Giảm áp lực dòng tiền; và Dễ triển khai theo tiến độ.
1.4. Dữ liệu cho thuê đất, doanh thu, chi phí phải minh bạch
– Doanh nghiệp phải cung cấp: Hợp đồng thuê; Báo cáo tài chính; Chi phí thực tế
– Tác động: Doanh nghiệp làm ăn bài bản hưởng lợi; Doanh nghiệp “sổ sách không sạch” gặp khó khi định giá đất.
1.5. Thời gian cung cấp thông tin rút xuống 5 ngày
Tác động: Giảm thời gian chờ đợi; Hạn chế tình trạng “ngâm hồ sơ”.
2. TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI NGƯỜI DÂN
2.1. Bồi thường – hỗ trợ – tái định cư rõ ràng hơn → người dân dễ bảo vệ quyền lợi
Ví dụ: Cây lâu năm được bồi thường theo giá trị thu nhập còn lại hay Rừng trồng được bồi thường theo chi phí đầu tư thực tế.
Tác động: Người dân được bồi thường sát giá trị thực tế hơn; Giảm tranh chấp khi thu hồi đất.
2.2. Người không đủ điều kiện bồi thường đất ở nhưng không có chỗ ở khác → vẫn được bố trí tái định cư. Đây là thay đổi rất nhân văn.
Tác động: Hạn chế tình trạng người dân bị “ra đường”; Tăng an sinh xã hội.
2.3. Ghi nợ tiền sử dụng đất linh hoạt hơn
– Hộ nghèo, cận nghèo, người thừa kế vẫn được ghi nợ. Chỉ phải trả khi thực hiện giao dịch.
– Tác động: Người dân dễ được cấp sổ đỏ hơn; Không bị áp lực tài chính ngay lập tức.
2.4. Ranh giới đất khi đo đạc lại được bảo vệ tốt hơn. Nếu không có biên bản xử phạt lấn chiếm → coi như ranh giới cũ hợp lệ.
Tác động: Người dân không bị mất đất khi đo đạc lại; Giảm tranh chấp với hàng xóm.
2.5. Chuyển đổi đất lúa – đất rừng minh bạch hơn
– UBND xã lập danh mục
– UBND tỉnh phê duyệt
– Không cần dự án đầu tư nếu chuyển đổi nhỏ lẻ
Tác động: Người dân dễ chuyển đổi mục đích hơn; Giảm thủ tục rườm rà.
3. TÁC ĐỘNG ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.1. Giá đất minh bạch → giảm sốt ảo
Dữ liệu giá đất được thu thập từ nhiều nguồn chính thức. Khó “thổi giá” bằng tin đồn.
3.2. Định giá đất theo thị trường → giá nhà có thể tăng ở khu vực nóng
Nhưng ở khu vực giao dịch thấp → giá đất tính tiền sử dụng đất giảm → giá nhà có thể giảm.
3.3. Dự án được triển khai nhanh hơn → tăng nguồn cung
– Thời gian thẩm định rút ngắn.
– Chi phí minh bạch → giảm rủi ro.
Kết luận: Nghị định 226 tạo ra một thị trường bất động sản “thật” hơn.
→ Nhà đầu tư chuyên nghiệp, có phân tích, có tầm nhìn sẽ hưởng lợi.
→ Nhà đầu tư lướt sóng, chạy theo tin đồn sẽ gặp khó.
III) Khu vực nào ở TPHCM – vùng ven sẽ hưởng lợi nhất?
Nếu nhìn dưới góc độ dòng tiền hạ tầng – xu hướng giãn dân – chính sách đất đai mới, Chúng ta cần chú ý đến 3 động lực chính đang định hình thị trường:
– Hạ tầng giao thông 2025–2030
– Dịch chuyển dân cư – công nghiệp – logistics
– Cơ chế pháp lý mới (Luật Đất đai + Nghị định 226)
Không phải tất cả vùng ven đều tăng, chỉ những nơi có “động lực thật” mới bật lên.
1. KHU HƯỞNG LỢI NHẤT: THỦ ĐỨC – TRUNG TÂM MỚI CỦA TPHCM. Vì sao?
Thủ Đức Là thành phố trong thành phố duy nhất. Tập trung đại học, R&D, công nghệ cao → hút dân trí cao, thu nhập cao. Metro số 1 vận hành → tăng giá trị bất động sản dọc tuyến. Hạ tầng lớn: Vành đai 3, cao tốc TPHCM – Long Thành mở rộng.
Tác động thực tế: Giá đất Thủ Đức sẽ ổn định tăng, không sốc nhưng bền; Căn hộ trung – cao cấp, officetel, shophouse hưởng lợi mạnh và Đất nền khu Trường Thọ, Long Phước, Long Trường có biên độ tăng dài hạn. Đây là khu vực “an toàn – chắc thắng” cho nhà đầu tư trung và dài hạn.
2. KHU HƯỞNG LỢI MẠNH NHẤT VÙNG VEN: ĐỒNG NAI
Đặc biệt là Long Thành – Nhơn Trạch – Long Đức – Phước An. Vì sao?
– Sân bay Long Thành là “siêu động lực” 50 năm.
– Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết.
– Cụm logistics – công nghiệp lớn nhất phía Nam đang hình thành.
Tác động thực tế: BĐS công nghiệp, kho bãi, đất thương mại tăng mạnh; Đất dân cư quanh sân bay tăng theo tiến độ hạ tầng (không theo tin đồn).
Nghị định 226 làm giá đất minh bạch → giảm sốt ảo Nhơn Trạch. → Đồng Nai là “ngôi sao vùng ven” 2025–2035.
3. KHU HƯỞNG LỢI THỨ HAI: BÌNH DƯƠNG
Nhất là Dĩ An – Thuận An – Tân Uyên – Bàu Bàng. Vì sao?
– Là thủ phủ công nghiệp của Việt Nam.
– Dân nhập cư đông → nhu cầu nhà ở thật cực lớn.
– Kết nối TPHCM tốt: Quốc lộ 13, Metro TPHCM – Bình Dương (đang đề xuất).
– Chính quyền Bình Dương làm hạ tầng rất nhanh.
Tác động: Căn hộ tầm trung, nhà phố thương mại tăng đều; Đất nền khu dân cư hiện hữu tăng theo nhu cầu ở thật và BĐS công nghiệp tiếp tục dẫn đầu cả nước.
→ Bình Dương phù hợp nhà đầu tư thích dòng tiền (cho thuê).
4. KHU HƯỞNG LỢI THỨ BA: LONG AN
Đặc biệt: Bến Lức – Đức Hòa – Cần Giuộc. Vì sao?
– Cao tốc Bến Lức – Long Thành (khi hoàn thành) → kết nối Đông – Tây.
– Gần TPHCM nhất trong các tỉnh ven.
– Nhu cầu giãn dân từ Bình Tân – Bình Chánh đổ về.
Tác động: Đất nền khu dân cư hiện hữu tăng tốt; BĐS công nghiệp Đức Hòa – Đức Huệ hưởng lợi mạnh; Nhà ở giá rẻ – trung cấp có thanh khoản cao.
→ Long An phù hợp nhà đầu tư vốn vừa, thích tăng trưởng 3–5 năm.
5. KHU HƯỞNG LỢI THEO CHU KỲ: BÀ RỊA – VŨNG TÀU
Nhất là Phú Mỹ – Châu Đức – Đất Đỏ. Vì sao?
– Cảng Cái Mép – Thị Vải là cảng nước sâu lớn nhất Việt Nam.
– Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu.
– Công nghiệp – logistics tăng mạnh.
Tác động: Đất công nghiệp, kho bãi tăng mạnh; Đất dân cư tăng theo tiến độ hạ tầng, không theo tin đồn và BĐS nghỉ dưỡng hưởng lợi khi hạ tầng hoàn thiện.
→ Phù hợp nhà đầu tư dài hạn 5–10 năm.
6. KHU HƯỞNG LỢI NHƯNG CẦN CHỌN LỌC: TÂY NINH Vì sao?
– Cao tốc TPHCM – Mộc Bài.
– Cửa khẩu quốc tế → thương mại – logistics.
– Quỹ đất lớn, giá còn thấp.
Tác động: Đất dân cư quanh khu công nghiệp tăng tốt; Đất nông nghiệp, đất xa trung tâm → rủi ro cao.
→ Tây Ninh phù hợp nhà đầu tư thích “đi trước đón đầu”.