1. Vì sao cần phân biệt cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú?
Từ năm 2026, cơ quan thuế tăng cường rà soát hoạt động cho thuê nhà, phòng trọ, homestay, Airbnb… Việc phân loại cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú ảnh hưởng trực tiếp đến:
• Thuế suất GTGT và TNCN phải nộp
• Doanh thu tính thuế
• Nghĩa vụ đăng ký kinh doanh
• Điều kiện PCCC, an ninh trật tự
Điểm quan trọng nhất: Không căn cứ vào tên gọi hay thời hạn thuê, mà căn cứ vào bản chất hoạt động và dịch vụ đi kèm.
2. Căn cứ pháp lý
(1) Luật Thuế GTGT số 48/2024/QH15
• Điều 9, Điều 12: quy định tỷ lệ % tính thuế GTGT đối với dịch vụ lưu trú.
(2) Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15
• Điều 7: thuế suất TNCN đối với cá nhân kinh doanh.
(3) Thông tư 40/2021/TT-BTC
• Điều 9: định nghĩa “cá nhân cho thuê tài sản” và loại trừ dịch vụ lưu trú.
(4) Hệ thống mã ngành kinh doanh
• Cho thuê tài sản: 6810
• Dịch vụ lưu trú: 5510, 5520, 5530, 5590
(5) Quy định về điều kiện kinh doanh lưu trú
• Luật Du lịch 2017
• Nghị định 96/2016/NĐ-CP (AN NINH TRẬT TỰ)
• Nghị định 136/2020/NĐ-CP (PCCC)
3. Tiêu chí phân biệt: Cho thuê tài sản vs. Dịch vụ lưu trú
3.1. Nguyên tắc cốt lõi
Có hay không dịch vụ phục vụ sinh hoạt – nghỉ ngơi?
Không phải:
• Thuê theo tháng hay theo ngày
• Gọi là “phòng trọ”, “nhà trọ”, “căn hộ dịch vụ”
• Ký hợp đồng dài hạn hay ngắn hạn
Mà là: Có cung cấp dịch vụ dọn phòng, lễ tân, bảo vệ, quản lý ra vào, thay ga, giặt ủi… hay không.
3.2 Bảng phân biệt chi tiết
| Tiêu chí | Cho thuê tài sản (6810) | Dịch vụ lưu trú (5510–5590) |
| Bản chất | Giao tài sản cho thuê, người thuê tự quản lý | Cung cấp chỗ ở + dịch vụ phục vụ lưu trú |
| Dấu hiệu nhận biết | Không dọn phòng, không lễ tân, không quản lý | Có dọn phòng, thay ga, lễ tân, bảo vệ |
| Thời hạn thuê | Thường dài hạn | Thường ngắn hạn (nhưng không quyết định) |
| Doanh thu tính thuế | Chỉ tiền thuê; điện nước thu hộ có thể tách | TẤT CẢ khoản thu đều tính thuế |
| Thuế GTGT |
5% | 5% |
| Thuế TNCN |
5% | 2% hoặc 15–20% tùy trường hợp |
| Đăng ký kinh doanh |
Không bắt buộc | Bắt buộc, là ngành nghề có điều kiện |
4. Các trường hợp dễ bị nhầm lẫn và bị truy thu thuế
1) Thuê theo tháng nhưng có dọn phòng → Lưu trú
Dù hợp đồng ghi “thuê dài hạn”, nhưng nếu:
• Giá thuê bao gồm điện nước
• Có dọn phòng định kỳ
• Có quản lý ra vào
→ Cơ quan thuế xác định là dịch vụ lưu trú.
2) Treo biển “nhà trọ” nhưng vận hành như homestay
• Khách ra vào theo ngày
• Thay ga sau mỗi lượt khách
• Có sổ lưu trú
→ Bản chất là lưu trú, không phải cho thuê tài sản.
3) Cho thuê qua Airbnb nhưng kê khai như cho thuê tài sản
→ Thuế đối chiếu dữ liệu nền tảng → chuyển sang dịch vụ lưu trú.
4) Hợp đồng dài hạn với doanh nghiệp nhưng có lễ tân – bảo vệ
→ Vẫn là dịch vụ lưu trú.
5) Tách hợp đồng: thuê nhà 1 hợp đồng, dịch vụ 1 hợp đồng
→ Thuế sẽ gộp lại và xác định là dịch vụ lưu trú.
5. Cách tính thuế năm 2026
5.1. Cho thuê tài sản (không dịch vụ)
Áp dụng khi doanh thu > 1 tỷ/năm.
• Thuế GTGT = Doanh thu × 5%
• Thuế TNCN = (Doanh thu – 1 tỷ) × 5%
5.2. Dịch vụ lưu trú
Thuế GTGT: 5%
(Theo Luật GTGT 48/2024)
Thuế TNCN: 2 cách tính
A. Xác định được chi phí
Theo Luật TNCN 109/2025:
Doanh thu năm Thuế suất
>1 tỷ – 3 tỷ 15%
3 – 50 tỷ 17%
>50 tỷ 20%
Thu nhập tính thuế = Doanh thu – Chi phí
B. Không xác định được chi phí
→ Được chọn nộp theo thuế suất 2% trên doanh thu tính thuế.
6. Ví dụ thực tế: Cho thuê phòng trọ công nhân
Theo hướng dẫn của Thuế Đồng Nai:
• Cho công nhân thuê
• Có quản lý, vệ sinh, hỗ trợ
• Không chỉ bàn giao tài sản
→ Xác định là dịch vụ lưu trú, không phải cho thuê tài sản.
Thuế suất áp dụng:
• GTGT: 5%
• TNCN: 2% hoặc 15–20% tùy trường hợp